📄 Nachfragen: Heimstaden-Neuvermietungen in Milieuschutzgebieten: erhaltungsrechtliche Genehmigungen und mögliche Umgehung der Mietpreisbremse

Der Fragesteller stellt Nachfragen zu früheren Schriftlichen Anfragen zu Wohnungen des Vermieters Heimstaden in Berliner sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten). Hintergrund ist der Verdacht, dass Heimstaden sich bei Neuvermietungen auf die Ausnahme der 'Erstvermietung nach umfassender Modernisierung' (§ 556f BGB) beruft, obwohl die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen überwiegend Instandsetzungen oder nur punktuelle Modernisierungen seien. Der Fragesteller möchte wissen, wie die Bezirke die baulichen Maßnahmen erhaltungsrechtlich eingeordnet haben.

Mieterinnen und Mieter von Heimstaden-Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, insbesondere im Bezirk Neukölln; die zuständigen Bezirksämter sowie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.

Der Fragesteller fragt unter anderem: 1) Waren die in früheren Antworten genannten Maßnahmen je Bezirk vollständig, und welche weiteren Anträge, Genehmigungen oder Versagungen gab es? 2) Wie wurde jede Maßnahme erhaltungsrechtlich eingeordnet (genehmigte Modernisierung, modernisierende Instandsetzung, reine Instandsetzung, teilweise genehmigt/versagt)? 3) Für wie viele Objekte wurde ein Hinweis aufgenommen, dass keine umfassende Modernisierung erfolgt ist, und wurde dies den Mietenden mitgeteilt? 4) In wie vielen Fällen gingen genehmigte Maßnahmen über einen zeitgemäßen Ausstattungszustand hinaus, und wurde der Kostenanteil der Modernisierung erfasst? 5) Welche erhaltungsrechtlichen Vorgänge lagen für die abgefragten Neuköllner Objekte vor?

Der Senat antwortet, die früheren Antworten seien vollständig und abschließend gewesen. Er stuft die Fragen überwiegend als mietrechtlich und nicht als erhaltungsrechtlich relevant ein: Ob eine 'umfassende Modernisierung' im Sinne des Mietrechts vorliege, sei ein eigenständiger Rechtsbegriff und habe keinen direkten Zusammenhang zur erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht nach §§ 172, 173 BauGB. Reine Instandsetzungsarbeiten ließen sich nicht immer trennscharf von genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen unterscheiden. Informationen darüber, bei wie vielen Objekten ein Hinweis auf fehlende umfassende Modernisierung aufgenommen und Mietenden mitgeteilt wurde, lägen dem Senat nicht vor; entsprechende Hinweise seien eine freiwillige Serviceleistung einzelner Bezirksämter ohne gesetzliche Pflicht. Das Bezirksamt Neukölln hat auf Bitte des Senats keine Angaben zu Frage 5 gemacht.

Eingereicht von der Fraktion Die Linke (Abgeordneter Niklas Schenker). Eine Antwort des Senats liegt vor, datiert auf den 26.06.2026, unterzeichnet in Vertretung von Machulik (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen). Die Anfrage bezieht sich ausdrücklich auf die Schriftlichen Anfragen Nr. 19/25956 und Nr. 19/25957. Laut Vorbemerkung des Abgeordneten liegen ihm Auswertungen von 130 öffentlich zugänglichen Heimstaden-Inseraten des vergangenen Jahres vor. Der Senat weist darauf hin, dass der Bezirk Neukölln zu Frage 5 um Stellungnahme gebeten wurde, aber nicht geantwortet hat.