📄 Unrechtmäßige Wohnungsumwandlungen im Milieuschutz - Wilhelmshavener Straße 64 – versagt der Bezirk Mitte bei Mieter*innenschutz?

Die Anfrage betrifft einen Fall in der Wilhelmshavener Straße 64 im Berliner Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ (Bezirk Mitte), wo am 27.12.2017 ein Haus ohne die erforderliche behördliche Genehmigung ins Grundbuch in 17 Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Die Fragestellerin möchte wissen, wie Senat und Bezirke mit solchen ungenehmigten Umwandlungen umgehen und welche rechtlichen Konsequenzen und Schutzmaßnahmen für Mieter*innen bestehen.

Mieter*innen in der Wilhelmshavener Straße 64 sowie generell Bewohner*innen sozialer Erhaltungsgebiete in Berlin; betroffen sind zudem die Bezirksämter Mitte, Neukölln und Charlottenburg-Wilmersdorf, die zuständigen Grundbuchämter und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.

Die Fragestellerin erfragt unter anderem: wie viele Fälle ungenehmigter Wohnungseigentumsaufteilungen in sozialen Erhaltungsgebieten seit 2015 bekannt sind; ob Bezirke systematisch erfassen, ob Genehmigungen vorlagen; ob es Informationskanäle zwischen Grundbuchämtern und Bezirksämtern gibt; welche Rechtsauffassung der Senat zur Siebenjahresfrist nach § 172 Abs. 3 Nr. 6 BauGB im konkreten Fall vertritt; welche Maßnahmen das Bezirksamt Mitte ergriffen hat oder plant; ob der Senat Kenntnis von einer Fachaufsichtsbeschwerde hat; wann die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt; ob der Senat gesetzgeberischen Handlungsbedarf sieht; und ob er bereit wäre, betroffenen Mieter*innen Ersatzwohnraum oder Unterstützung zu verschaffen.

Der Senat antwortet, dass berlinweit vier vergleichbare Fälle bekannt sind (Mitte, zwei in Neukölln, einer in Charlottenburg-Wilmersdorf); in allen Fällen wurde auf einen Amtswiderspruch verzichtet bzw. wurde dieser vom Gericht zurückgewiesen. Im Fall Wilhelmshavener Straße 64 hat das Grundbuchamt die Umwandlung 2017 ohne Genehmigung und ohne Kenntnis des Bezirksamts vollzogen; der Sachverhalt wurde dem Bezirksamt erst 2024 bekannt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen kommt zu dem Ergebnis, dass hier § 250 BauGB statt § 172 BauGB einschlägig sei und durch den Grundbuchvollzug eine Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB eingetreten sei, weshalb ein Amtswiderspruch nicht mehr möglich gewesen sei. Dem Bezirk wurde angeregt zu prüfen, ob die fiktive Genehmigung nach § 48 Verwaltungsverfahrensgesetz zurückgenommen werden kann, solange kein Dritterwerb stattgefunden hat; das Bezirksamt prüft dies derzeit. Eine Aufsichtsbeschwerde vom 28. November 2025 wurde abschließend bearbeitet, das Ergebnis dem Bezirksamt Mitte am 1. April 2026 mitgeteilt. Der Senat geht davon aus, dass der Kündigungsschutz nach § 577a BGB auch bei materiell fehlerhafter Wohnungseigentumsbegründung gilt und zehn Jahre dauert (Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Gesetzgeberischen Handlungsbedarf sieht der Senat nicht, da es sich um einen absoluten Ausnahme- und Atypik-Fall handle. Individuelle Rechtsberatung zu Amtshaftungsansprüchen lehnt der Senat aufgrund des Neutralitätsgebots und des Rechtsdienstleistungsgesetzes ab; Betroffene könnten sich an bezirkliche Mieterberatungen wenden.

Eingereicht von der Grünen-Abgeordneten Katrin Schmidberger; eine Antwort des Senats liegt vollständig vor (datiert 6./7. Juli 2026). Der Senat verweist auf einen jährlichen Monitoringbericht zum Umwandlungsgeschehen (Jahresbericht 2024) sowie auf frühere Dokumente: die BVV-Anfrage Drucksache 1940/VI des Bezirksamts Mitte sowie eine Aufsichtsbeschwerde vom 28. November 2025. Der Senat nennt konkrete Zahlen (vier bekannte Fälle berlinweit) und Fristen (Grundbucheintragung 27.12.2017, Kenntnisnahme durch Bezirksamt 2024, Bearbeitung der Aufsichtsbeschwerde bis 1. April 2026). Die Einschätzung, es handle sich um einen „atypischen Einzelfall“ ohne gesetzgeberischen Handlungsbedarf, ist ausdrücklich die Bewertung des Senats bzw. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.