📄 Vergesellschaftungsdebatte als Risiko für Finanzmarktstabilität und Eigentum in Berlin?

Die Anfrage befasst sich mit der seit dem Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ geführten Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin. Die Fragestellerin thematisiert, ob diese Debatte Auswirkungen auf Immobilienwerte, Kreditkonditionen und die Finanzmarktstabilität hat. Der Senat antwortet auf 20 Einzelfragen, unter anderem gestützt auf Stellungnahmen der Investitionsbank Berlin (IBB) und der landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Betroffen sind laut Fragestellung private Eigentümerinnen und Eigentümer, Kleinvermieterinnen und Kleinvermieter, große Wohnungsunternehmen, landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Kreditinstitute (u.a. Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB, IBB) sowie der Landeshaushalt Berlins.

Die Fragestellerin fragt unter anderem: Welche Erkenntnisse hat der Senat über Auswirkungen der Vergesellschaftungsdebatte auf Immobilienwerte (Frage 1)? Liegen Hinweise auf Bonitätsherabstufungen oder Risikoaufschläge durch Ratingagenturen, Banken oder Investoren vor (Frage 2)? Beeinflusst eine mögliche Entschädigung unterhalb des Marktwerts die Beleihungswerte (Frage 3)? Welche Gespräche führte der Senat mit Banken und Aufsichtsbehörden wie BaFin oder Bundesbank (Frage 4)? Drohen zusätzliche Sicherheitsanforderungen oder Kreditkündigungen (Fragen 5-6)? Welche Auswirkungen gibt es auf private Kleinvermieter und sind Zwangsversteigerungen ein realistisches Szenario (Fragen 7-9)? Welche Folgen erwartet der Senat für Refinanzierungsbedingungen von Wohnungsunternehmen (Frage 10)? Welche Risiken bestehen für landeseigene Wohnungsbaugesellschaften bei Abwertungen, Bilanzrelationen und Investitionsfähigkeit (Frage 11) und könnten diese den Landeshaushalt belasten (Frage 12)? Gab es Stresstests (Frage 13)? Welche Strategien zur Stabilitätssicherung verfolgt der Senat (Frage 14)? Sieht der Senat Zielkonflikte zwischen Wohnungspolitik und Finanzierungsstabilität (Frage 15)? Welche Maßnahmen sichern Planungssicherheit für Investoren (Frage 16)? Wie werden gesamtwirtschaftliche Folgen für den Wohnungsneubau bewertet (Frage 17)? Welche Abstimmungen gibt es mit Bund und Ländern (Frage 18)? Welche rechtlichen Annahmen gelten für die Entschädigungshöhe (Frage 19)? Welche präventiven Maßnahmen plant der Senat (Frage 20)?

Der Senat antwortet, der IBB lägen derzeit keine belastbaren Erkenntnisse über konkrete, nachweisbar auf die Vergesellschaftungsdebatte zurückführbare Bonitätsherabstufungen oder Risikoaufschläge vor. Eine von vier Kreditinstituten (Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB, IBB) beauftragte Ausarbeitung sehe laut Senat erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich Eigentumsrechten, Investitionsschutz und Finanzierungsmöglichkeiten; sie prognostiziere eine starke Investitionszurückhaltung sowie mögliche Beeinträchtigungen der Berliner Wirtschaft bis hin zu Arbeitsplatzabbau. Die Vergesellschaftungsdebatte werde seit 2019 in Gesprächen der Senatsverwaltung für Finanzen mit Ratingagenturen thematisiert; eine Herabstufung Berlins oder Risikoaufschläge bei der Kapitalmarktinanspruchnahme seien bislang nicht erfolgt. Beleihungswerte würden gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung objekt- und einzelfallbezogen ermittelt; die IBB könne keine pauschale Aussage zu Anpassungen treffen. Es bestehe laut IBB keine generelle Pflicht der Kreditinstitute, allein wegen der Debatte zusätzliche Sicherheiten zu verlangen. Auf private Kleinvermieter und selbstnutzende Eigentümer seien laut IBB keine unmittelbaren Auswirkungen erkennbar. Seit vielen Jahren erfolgten keine Ausschüttungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften an den Landeshaushalt; der Senat gehe von keinen Belastungen des Landeshaushalts aus, schließe Auswirkungen durch Abwertungsrisiken aber nicht umfassend aus. Stresstests oder Szenarioanalysen zu sinkenden Immobilienwerten bei landeseigenen Gesellschaften seien nicht durchgeführt worden. Als präventive Maßnahme verweist der Senat auf das am 18. März 2026 verkündete „Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz“, das 24 Monate nach Veröffentlichung in Kraft tritt und festlegt, dass eine Vergesellschaftung nur gegen Entschädigung zum Verkehrswert zulässig ist (§ 5 des Rahmengesetzes, Bezug auf Artikel 15 Satz 2 i.V.m. Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 Grundgesetz).

Die Anfrage wurde von der Abgeordneten Dr. Kristin Brinker (AfD) am 24. Juni 2026 eingereicht; die Antwort des Senats datiert vom 13. Juli 2026 und liegt vollständig vor. Der Senat stützt seine Antworten auf Stellungnahmen der Investitionsbank Berlin (IBB) und der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Genannt wird eine von vier Kreditinstituten (Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB, IBB) in Auftrag gegebene Ausarbeitung „Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin“, deren Einschätzungen der Senat wiedergibt. Verwiesen wird auf das „Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz“, veröffentlicht am 18. März 2026 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, mit Inkrafttreten 24 Monate danach. Der Senat verneint ausdrücklich, dass bislang eine Herabstufung Berlins durch Ratingagenturen oder Risikoaufschläge bei der Kapitalmarktinanspruchnahme erfolgt seien, und verneint die Durchführung von Stresstests (Frage 13: „Nein“).